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Statut LMNP amortissable

1 janvier 2018

Décryptage du statut LMNP 2014

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s'agit d'un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement,...) et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global. Investir et défiscaliser dans une Résidence de Service ou de tourisme LMNP vous offre de nombreux avantages. Grâce à la loi de défiscalisation LMNP, vous avez la possibilité de récupérer la TVA. L'investissement est sécurisé par des revenus locatifs non imposables et vous permet de profiter de semaines d'occupation en résidence de tourisme.

La Location Meublée (LMNP) est un outil d'exception destiné aux investisseurs désirant maintenir leurs revenus au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine immobilier. Les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

  • Acheter un logement meublé afin de devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP).
  • Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.
  • Ne pas recevoir plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de son revenu global.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

  • Les prix d'acquisition d'un LMNP sont assez faibles. Vous pouvez acquérir un LMNP à partir de 60 000€.
  • Vous percevez un loyer même si le bien n'est pas occupé pendant toute la durée du bail
  • Il n'y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire
  • Vous générez des revenus complémentaires garantis exonérés d'impôts
  • Vous récupérez la TVA sur votre acquisition dans certaines conditions
  • Vous pouvez bénéficier de semaines d'occupation en résidence vacances
  • Vous devenez propriétaire avec une participation minime car le bien est financé en majeure partie par le locataire et l'Etat.

Comment sont imposés les revenus issus du LMNP?

Les revenus issus de la location meublée (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il est cependant possible de choisir le régime d'imposition (dans le cas de revenus inférieurs à 32 000€ ):

  • Régime Micro-BIC

Ce régime n'est possible que dans le cas ou les revenus du LMNP sont < 32 000€.
Aucune charge n'est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%.
Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.

  • Régime BIC réel

Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP > 32 000€. Il vous permet de déduire les charges suivantes :

  • Les intérets d'emprunts
  • Les frais de notaire
  • La taxe foncière
  • La taxe d'habitation
  • Les assurances
  • Les travaux de réparation
  • L'amortissement du bien
  • L'amortissement des travaux

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.
En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs des années bénéficiaires.

Quelles sont les conditions à remplir pour récupérer la TVA ?

  • Le logement doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme (résidences d'affaire, résidences de vacances, étudiantes, EHPAD...)
  • L'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hoteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

  • Les prix d'acquisition d'un LMNP sont assez faibles. Vous pouvez acquérir un LMNP à partir de 60 000€.
  • Vous percevez un loyer même si le bien n'est pas occupé pendant toute la durée du bail
  • Il n'y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire
  • Vous générez des revenus complémentaires garantis exonérés d'impôts
  • Vous récupérez la TVA sur votre acquisition dans certaines conditions
  • Vous pouvez bénéficier de semaines d'occupation en résidence vacances
  • Vous devenez propriétaire avec une participation minime car le bien est financé en majeure partie par le locataire et l'Etat.

Quels sont les biens éligibles au statut LMNP en 2014 ?

Les EHPAD (Etablissements Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes).
Il s'agit généralement de chambres dans des établissements de type maison de retraite. Le vieillissement de la population française donne de très bonnes perspectives aux investissements LMNP en EHPAD. En effet, on prévoit près d'un demi-million de centenaires à l'horizon 2050-2060, ce qui entrainera de forts besoins d'hébergements spécifiques pour ces personnes âgées souvent dépendantes.

Les résidences LMNP sénior
Les résidences sénior sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes. Les logements sont souvent conçus de plein pied, avec des équipements spécifiques adaptés aux personnes agées (pas d'escaliers, douches, portes larges...)
On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement LMNP intéressant en 2014.

Les résidences LMNP de tourisme
La France reçoit un volume de touristes croissant chaque année, ce qui assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme. En effet, on assiste à un manque d'infrastructures dans de nombreuses régions touristiques françaises.
Un investissement en LMNP dans une résidence de tourisme bien située est donc tout à fait pertinent en 2014.

Les résidences LMNP d'affaire
Les résidences d'affaire fonctionnent sur le même principe que les résidences de tourisme mais sont généralement situées dans les centres villes proche des centres d'affaires. La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d'hébergement, particulièrement prisé des hommes d'affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaines à quelques mois).
La nécessité d'une mobilité croissante dans les affaires rends les résidences d'affaires situées dans les centres stratégiques séduisantes pour un investissement en LMNP.

Les résidences étudiantes
Il s'agit de l'un des investissements LMNP préféré des français. Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage...)
L'investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes. Attention cependant de bien choisir la localisation (ville et quartier), du LMNP étudiant de s'assurer de la demande et vérifier la correspondance des exigeances de loyers avec la cible (souvent modeste).


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